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深圳楼市两大“王炸”策略之后:顶级学区房率先回暖,售楼部排队进场?

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‍ “现在半年开一单,一单吃半年。”

11月22日晚,深圳甩出取消750万元豪宅线和二套首付由7成降到4成两大“王炸”国策,均从11月23日起执行。深圳成为此轮调整中目前(Currently)“幅度最大”的一线城市。

两项重磅国策发布后的首个周末,深圳楼市新一轮行情来没来?真实情况如何?《每日经济(Economy)新闻(News)》记者实地走访深圳多个区域,还原真实市场行情。

多名一线市场人士在接受每经记者采访时表示,目前(Currently)市场情绪变化不是特别大,国策转化可能还需一定时间,目前(Currently)来看效果不及8月底的认房不认贷国策。

从具体讨论(Discuss)和咨询来看,一线中介人士普遍认为,这两项国策中,取消750万元豪宅线对市场影响力度更大。

详见《涉二套和豪宅的费用大比例下调,深圳新一轮行情跃跃欲试?》

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“半年开一单,一单吃半年”

11月26日,在福田区莲花山片区一家中介门店内,工作人员坐在前台看电话,当记者走进店内咨询情况时,该名工作人员告诉记者,此次国策对超过750万元的总价房源影响更大些,网上咨询房源的客户明显增多,但成交量还没有明显提升。

宝安区中介钟经理表示,跟9月差不多,成交以2-3房为主,这些卖了的很多要换其他区域的3-4房。接下来可能偶尔还会有低价成交,议价空间会越来越小。

也有中介人员在新政发布后完全放弃了二手房市场。

南山区某中介工作人员在接受记者采访时表示,这两个月都没有做二手房,主要在推新房。在他看来原因也很简单,新房开发商给出了高额佣金。“这谁不推谁是傻子,现在真是一单吃半年,半年开一单。”

有在售房源业主表示,他们(They)目前(Currently)面临置换学区房的需求,但国策出来之后,市场也没有明显活跃起来,现在房子卖不掉就买不动,只能等。

记者在采访中还注意到,有中介人员为获客,将公司房源展板直接搬到了人行天桥上,但效果并不佳,停下来详细咨询的行人并不太多。 

中介人员为获客将房源展板搬至天桥 每经记者 甄素静 摄

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顶级学区房率先回暖

从中介机构统计看,国策效应释放还值得持续体坛。

据乐有家研究中心统计,上周二手房带看量上涨超10%,虽然涨幅未及此前的认房不认贷国策,但绝对值与此前接近。国策出台后对市场信心恢复有一定激励作用,尤其是对西部影响会更大一些,带看量相对较高,但和今年(This Year)2-3月份市场高峰期相比仍有一定差距。

乐有家表示,二手房成交量环比小幅上涨,当前市场行情下客户还是有一定的观望心理,带看转化为成交还需要一定时间。新增挂牌量波动不大,挂牌价继续呈现小幅下跌趋势,说明业主比较理性,心态稳定。

不过相较于普通二手房观望,市场的暖意已流向了有风向标意义的顶级学区房。

多名经纪人在接受每经记者采访时表示,新政之后,百花片区多个学区房小区签约量和带看量明显增加。

“最近市场有变化,成交回暖了。”某大型连锁中介门店工作人员石经理介绍,“新政出来后买的人多了不少,看房人也多了很多。”

据石经理介绍,自11月24日以来,百花片区成交近10套房源,除一套成交价约650万元外,其他房源成交价格均超了750万元。对于成交激增原因,另一位中介人员表示,是因为受新政影响,这边基本都没增值税了,可以省几十万元。

不过记者注意到,近期新成交的房源普遍降价,实际成交价格多低于参考价100万-300万元。据石经理提供给记者的成交统计情况,长泰花园成交的一套三房房源,参考价格为980万元,业主挂牌价格790万元,实际成交为770万元。而相比较之前月份成交,特别是年初2月和3月的小阳春,近期实际签约情况并没有十分突出。

石经理介绍称,像长泰花园这套房源,除楼层较低等因素外,也与业主急用钱所以相对让利幅度非常大有关系。不过从其体坛的成交大数据来看,近期成交客户有一半以上是先卖后买。

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高佣+低价,个别新盘爆火‍

国策利好刺激的首个周末,部分楼盘买卖的热情被重新点燃,不少新盘也想方设法蓄客。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示,这几天,新房签约量上升比二手更明显。刚过去的周末两天,深圳新房签约量比上个周末增长35%,增幅高于二手。整周数据对比,一二手增幅是一样的,签约量比上一周增长约15%。国策是周三出的,半周时间有这个表现,相当不错了。

11月25日下午(Afternoon),中洲迎玺花园项目营销中心门外聚集了大批房产(Real Estate)中介,项目销售现场也因为人太多,现场需排队、扫码预约才能进入。

该项目所在的深圳北站世界商务区范围内,目前(Currently)已处于多盘“打擂”局面,中海珑悦里、华润超核中心、保利·招商龙誉花园、超核紫云府等同台竞争,售价普遍在6万-7万元/平方米不等。

房产(Real Estate)中介刘为民向记者介绍,“中洲迎玺花园价格优势比较明显,备案单价是7.2万元左右,但实际6.2万-6.5万元/平方米就可以选到不错的楼层,而且项目属于精装交付。”

不过,从项目周边几个楼盘现场看房人更趋于理性,与往日并无太大区别。 

中洲迎玺花园项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

每经记者在采访中获悉,中洲迎玺在推售过程中给各大中介平台开出了高额佣金。

有中介人员向记者表示,“他们(They)推该楼盘,主要还是渠道费给力,成交一套可以获得数万元购物卡,还有3个点左右的佣金。”

此外,中洲迎玺花园6.2万-6.5万元的单价+精装交付,每平方米比周边部分楼盘要便宜近万元,这也是该项目近期火热的重要原因。

记者了解到,深圳二套首付比例由7成降低至4成释放了部分客户,但多以“刚改”为主,对新房市场的效果无法短期内直接体现出来。

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这次国策只是开始

当下出台国策的时间节点,正处于深圳楼市成交的低位盘整期,刺激楼市交易、活跃楼市成交的意图较为明显。

根据乐有家研究中心数据,10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米,库存量仍维持在高位,近500万平方米,去化周期上升至18.5个月。虽然从月度的成交情况来看,10月一手住宅成交2654套,环比上涨了28%,与8、9月的成交数据相比有所回升,但整体月度成交量仍处于历史(History)低位水平。

从今年(This Year)以来深圳的新房月度成交数据来看,仅在3、4、6、7月的新房月度成交量在3000套以上,其余月份新房成交均在3000套以下。二手房成交情况也差不多,多数月份成交套数均在3000套以下,无论是新房还是二手房,与业内提及较多的荣枯线(5000套/月)的数据仍存在一定差距。

来源:深圳住建局

另据深圳住建局官网数据,今年(This Year)11月1日-11月26日,深圳新房累计网签量为2477套,新房成交数据与过往月度成交并无明显区别。

不过网签数据存在一定滞后性,业内也普遍认为新政利好对楼市的促进反应,预计会延后反应到网签数据上。

乐有家研究中心表示,国策出台后,3-4房以及90-144平方米的房源成交量有一定幅度上涨,这类型群体以改善型居多,也说明国策能进一步激发改善型群体需求。

在我国高端智库CDI研究员宋丁看来,深圳楼市两项支持国策的出台,反映出深圳在国策面上已开始放弃了过去两年偏于谨慎的状态,转向开放性地实施较大尺度的扶持性国策投放。

他认为,这次国策投放,不会对楼市产生过激性影响,“重磅”性扶持国策并不等同于“过激”性刺激国策,预计在后续恰当时间内,仍会有新政投放。甚至可能有若干次“跨年”概念,这次扶持性国策投放一定不是终结,而是开始。

封面图源| 每经记者 甄素静 摄‍‍‍‍‍‍‍‍‍

本文来自微信公众号“每经房产(Real Estate)”(ID:Real-estate-Circle),作者:甄素静 陈荣浩。

该文观点仅代表作者本人,36氪平台仅提供信息存储空间服务。

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